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Retenção na fonte de 10 % nas rendas de habitação

Verificado em 31/10/20266 min de leitura

O que mudou em 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio acrescentou ao Código do IRS uma nova taxa de retenção na fonte de 10 % para as rendas abrangidas pelo novo art.º 45.º-C do EBF (CIRS, art.º 101.º, n.º 1, alínea f)). Nas restantes rendas, a retenção continua a ser de 25 % (alínea e) do mesmo número).

O mesmo decreto-lei baixou a taxa de IRS dessas rendas: em vez da taxa de 25 % do arrendamento para habitação (CIRS, art.º 72.º, n.º 2), passa a ser 10 %, «salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável» (EBF, art.º 45.º-C, n.º 1).

Renda	Retenção na fonte	Taxa de IRS das rendas
Contrato só para habitação, renda até 2300 € por mês	10 %	10 % (ou a taxa mais baixa que já tenha)
Outras rendas de habitação (por exemplo, acima do limite)	25 %	25 %, com as reduções dos contratos longos de habitação permanente
Rendas que não são de habitação (por exemplo, uma loja ou um escritório)	25 %	28 %

Para ver as taxas exatas do teu contrato, lê o art.º 72.º do Código do IRS.

Que contratos estão abrangidos

Contratos destinados exclusivamente a habitação: arrendamento para habitação, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional (DL n.º 97/2026, art.º 2.º, n.º 1, alínea b)).
Renda mensal até 2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026 (DL n.º 97/2026, art.º 2.º, n.º 2, alínea a)). A retribuição mínima mensal de 2026 no continente é de 920 € (Decreto-Lei n.º 139/2025), por isso o limite é 2,5 × 920 € = 2300 € por mês.
Não precisa de ser habitação permanente. O art.º 45.º-C fala em arrendamento «exclusivamente» para habitação. A habitação permanente só é exigida para as reduções de taxa dos contratos de 5, 10 ou 20 anos ou mais (CIRS, art.º 72.º, n.os 3 a 5).
Contratos antigos também contam. O preâmbulo do decreto-lei diz que a descida abrange os «contratos de arrendamento já em curso».

Como se conta o limite de 2300 €

À renda soma-se o valor dos móveis, equipamentos e serviços ligados à casa, mesmo que estejam noutro contrato (DL n.º 97/2026, art.º 3.º, n.º 1).
Se há vários inquilinos no mesmo contrato, conta o total, e não a parte de cada um (art.º 3.º, n.º 2).
Conta o valor anual, a dividir pelo número de meses decorridos em cada ano (art.º 3.º, n.º 3). Num ano inteiro, são no máximo 12 × 2300 € = 27 600 €.
O limite pode ser atualizado por portaria (art.º 2.º, n.º 3). Confirma o valor em vigor no ano das rendas.

Quando a inquilina é uma empresa

A AT já respondeu a dois pedidos de informação vinculativa sobre contratos com empresas para a casa de um sócio-gerente ou de um colaborador (processo n.º 30723 e processo n.º 30751). Segundo a AT, a taxa de 10 % pode aplicar-se se:

o contrato identificar pelo nome e pelo NIF a pessoa que vai morar na casa;
o contrato disser que a casa se destina só à habitação dessa pessoa e proibir de forma expressa o subarrendamento, a cedência da posição no contrato e qualquer uso comercial, industrial ou de serviços;
a casa nunca for usada, nem em parte, como sede ou para a atividade da empresa. Se for, o arrendamento deixa de ser de habitação e a taxa passa a 28 %.

A AT lembra também que, por ser um benefício fiscal, a taxa de 10 % depende das regras gerais do art.º 14.º do EBF, nomeadamente não ter dívidas às Finanças.

Desde quando e até quando

Publicação: 20 de maio de 2026, no Diário da República (o diploma foi retificado pela Declaração de Retificação n.º 26/2026/1, de 13 de julho, que não muda estas regras).
Efeitos: a nova alínea do art.º 101.º e o art.º 45.º-C contam desde 1 de janeiro de 2026 (DL n.º 97/2026, art.º 18.º, n.º 2).
Fim: aplica-se às rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029 (EBF, art.º 45.º-C, n.º 1).

Exemplo com cálculos

Uma empresa arrenda uma casa para habitação de um colaborador, identificado no contrato, por 800 € por mês.

	Desde 2026 (10 %)	Com a taxa antiga (25 %)
Renda do mês	800 €	800 €
Retenção na fonte	800 € × 10 % = 80 €	800 € × 25 % = 200 €
A empresa paga ao senhorio	800 € − 80 € = 720 €	600 €
A empresa entrega às Finanças até dia 20 do mês seguinte	80 €	200 €

Num ano inteiro, a empresa retém 12 × 80 € = 960 € sobre 9600 € de rendas. A retenção é um adiantamento: o senhorio declara as rendas e as retenções no anexo F da declaração de IRS e o imposto final é calculado aí.

O que faz o inquilino que retém

Retém 10 % em cada pagamento da renda (CIRS, art.º 101.º, n.º 1, alínea f), e art.º 98.º, n.º 1).
Entrega o valor retido às Finanças até ao dia 20 do mês seguinte (CIRS, art.º 98.º, n.º 3).
Mantém um registo dos senhorios, com nome, NIF, data e valor de cada pagamento (CIRS, art.º 119.º, n.º 1, alínea a)).
Até 20 de janeiro do ano seguinte, entrega ao senhorio um documento com as rendas do ano e o imposto retido (art.º 119.º, n.º 1, alínea b)).
Até ao fim de fevereiro do ano seguinte, entrega à AT a declaração das rendas pagas e das retenções (art.º 119.º, n.º 1, alínea c), subalínea ii)). É a declaração Modelo 10, onde as rendas têm o código F.

Se o inquilino é um particular sem contabilidade organizada, não tem nada disto: paga a renda toda ao senhorio.

O que faz o senhorio

Comunica o contrato às Finanças até ao fim do mês seguinte ao início, e também as alterações e o fim do contrato (Código do Imposto do Selo, art.º 60.º). A AT lembra esta obrigação (declaração Modelo 2) nas duas informações vinculativas.
Passa recibo de todas as rendas em modelo oficial ou, se estiver dispensado do recibo de renda eletrónico e não o passar, entrega até ao fim de fevereiro a declaração anual das rendas recebidas, a Modelo 44 (CIRS, art.º 115.º, n.º 5).
Declara as rendas no anexo F da declaração de IRS, pelo valor antes da retenção, com as retenções feitas (o anexo F tem colunas para o valor ilíquido e para as retenções na fonte). Pode abater as despesas do art.º 41.º do Código do IRS, como o condomínio, o IMI e as obras de conservação.
Escolhe como é tributado. A taxa é de 10 %, salvo se tiver uma taxa mais favorável (EBF, art.º 45.º-C, n.º 1). O Código do IRS permite também, por opção, juntar as rendas de habitação aos outros rendimentos (englobamento, art.º 72.º, n.º 13).

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Perguntas frequentes

A retenção na fonte nas rendas passou para 10 %?

Sim, desde 1 de janeiro de 2026, nas rendas de contratos só para habitação com renda até 2300 € por mês. Nas outras rendas continua a ser 25 % (CIRS, art.º 101.º, n.º 1, alíneas e) e f)).

Sou inquilino particular. Tenho de reter IRS na renda?

Não. Só retém quem tem, ou devia ter, contabilidade organizada, como as empresas (CIRS, art.º 101.º, n.º 1).

Qual é o limite da renda em 2026?

2,5 vezes a retribuição mínima mensal prevista para 2026 (920 €), ou seja, 2300 € por mês. Contam também os móveis, equipamentos e serviços pagos ao senhorio, mesmo noutro contrato.

A minha renda passa de 2300 € por mês. O que acontece?

A taxa de 10 % não se aplica a esse contrato. A retenção continua a ser de 25 % e as rendas seguem as taxas do art.º 72.º do Código do IRS.

Aplica-se a contratos assinados antes de 2026?

Sim. O decreto-lei diz que abrange os contratos já em curso, para as rendas recebidas desde 1 de janeiro de 2026.

Até quando dura a taxa de 10 %?

Aplica-se às rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029 (EBF, art.º 45.º-C).

Tem de ser habitação permanente?

O art.º 45.º-C não o exige: fala em arrendamento exclusivamente para habitação. A habitação permanente só conta para as reduções de taxa dos contratos longos (CIRS, art.º 72.º, n.os 3 a 5).

Posso arrendar a uma empresa e ter a taxa de 10 %?

Segundo a AT, sim, se o contrato identificar pelo nome e pelo NIF quem vai morar na casa, disser que a casa é só para habitação dessa pessoa e a casa não for usada como sede ou para a atividade da empresa.

Até quando entrega o inquilino o imposto retido?

Até ao dia 20 do mês seguinte ao pagamento da renda (CIRS, art.º 98.º, n.º 3).

Fontes oficiais

Cada número desta página vem destas fontes. Verificado em 31/10/2026

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